Κοινόχρηστα πολυκατοικίας: Πότε παραγράφεται το χρέος

Τα κοινόχρηστα καλύπτουν απαραίτητες δαπάνες, όπως η θέρμανση, η καθαριότητα, η λειτουργία και η συντήρηση του ανελκυστήρα, καθώς και άλλες υπηρεσίες που είναι αναγκαίες για την καθημερινότητα όλων. Όταν τα ποσά αυτά δεν εισπράττονται, δημιουργούνται αλυσιδωτά προβλήματα.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ένοικοι

Υποχρέωση συμμετοχής στα κοινόχρηστα
Κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος υποχρεούται να καταβάλλει το μερίδιό του στα κοινόχρηστα, σύμφωνα με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπου ορίζονται τα ποσοστά συμμετοχής. Σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει σαφής σύσταση, εφαρμόζονται οι διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας ή οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης.

Διεκδίκηση των οφειλών
Όταν κάποιος αρνείται ή αμελεί να πληρώσει, η διαχείριση έχει τη δυνατότητα να κινηθεί νομικά, καταθέτοντας αγωγή για την είσπραξη των οφειλομένων. Πρόκειται, ωστόσο, για μια διαδικασία που συχνά απαιτεί χρόνο και δικαστικά έξοδα.

Προσαυξήσεις και τόκοι καθυστέρησης
Σε πολλές πολυκατοικίες προβλέπεται από τον κανονισμό η επιβολή τόκων ή άλλων επιβαρύνσεων σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής, ως μέσο αποτροπής της συστηματικής ασυνέπειας.

Λειτουργικά προβλήματα
Η ύπαρξη μεγάλων χρεών μπορεί να οδηγήσει σε αδυναμία κάλυψης βασικών εξόδων, με αποτέλεσμα διακοπές στη θέρμανση, προβλήματα στον ανελκυστήρα ή υποβάθμιση άλλων κοινών παροχών.

Ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων
Η επερχόμενη υποχρεωτική εφαρμογή της ευρωπαϊκής οδηγίας για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων προϋποθέτει επενδύσεις από τους ιδιοκτήτες. Οι εκκρεμείς οφειλές στα κοινόχρηστα ενδέχεται να αποτελέσουν σοβαρό εμπόδιο στην υλοποίηση αυτών των παρεμβάσεων.

Η συνεργασία και η συνεννόηση μεταξύ των ενοίκων είναι κρίσιμη για την αντιμετώπιση του προβλήματος. Σε πολλές περιπτώσεις, η προσφυγή στη Δικαιοσύνη αποτελεί τη μοναδική λύση για να διασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας.

Ποια διαδικασία ακολουθείται όταν υπάρχουν μεγάλες οφειλές
Όταν διαπιστώνονται σημαντικά χρέη προς τη διαχείριση, ο διαχειριστής οφείλει να συγκαλέσει γενική συνέλευση με αντικείμενο τη λήψη απόφασης για τη δικαστική διεκδίκηση των ποσών, συνήθως μέσω δικηγόρου. Παράλληλα, μπορεί να προταθεί η αύξηση του αποθεματικού της πολυκατοικίας, ώστε να συνεχιστεί η κάλυψη των υποχρεώσεών της.

Πότε παραγράφονται τα χρέη
Οι αξιώσεις της διαχείρισης για απλήρωτα κοινόχρηστα υπόκεινται σε πενταετή παραγραφή, η οποία ξεκινά από το έτος στο οποίο ανάγεται η οφειλή.

Τι ισχύει σε περίπτωση πώλησης διαμερίσματος
Οι οφειλές κοινοχρήστων που δημιουργήθηκαν πριν από την πώληση ενός διαμερίσματος βαρύνουν αποκλειστικά τον πωλητή. Ο νέος ιδιοκτήτης ευθύνεται μόνο για τα κοινόχρηστα που προκύπτουν μετά την απόκτηση του ακινήτου.

Στην πράξη, ωστόσο, η διεκδίκηση από τον πωλητή είναι συχνά αδύνατη, καθώς μπορεί να μην διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ή καν στοιχεία επικοινωνίας στην Ελλάδα. Έτσι, το οικονομικό βάρος μετακυλίεται στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες.

Μπορεί να εκδοθεί διαταγή πληρωμής;
Η διαχείριση έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την έκδοση διαταγής πληρωμής ή δικαστικής απόφασης κατά των οφειλετών, εφόσον προσκομίσει τα ειδοποιητήρια κοινοχρήστων και τα παραστατικά των σχετικών δαπανών.

Τι προϋποθέσεις απαιτούνται
παραίτητη προϋπόθεση για να εκπροσωπήσει ο διαχειριστής την πολυκατοικία στο δικαστήριο είναι να υπάρχει πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση.

Έχει αποτέλεσμα η νομική διαδικασία;
Στις περισσότερες περιπτώσεις, ακόμη και η κοινοποίηση αγωγής ή διαταγής πληρωμής λειτουργεί αποτρεπτικά και οδηγεί σε εξόφληση. Αν ο οφειλέτης εξακολουθήσει να αγνοεί τις υποχρεώσεις του, μπορεί να κινηθεί η διαδικασία κατάσχεσης και, σε έσχατο στάδιο, πλειστηριασμού του ακινήτου.

Γιατί έχει οξυνθεί το φαινόμενο
Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρος Στράτος Παραδιάς, το πρόβλημα έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις, κυρίως λόγω της αγοράς χιλιάδων διαμερισμάτων από αλλοδαπούς ιδιοκτήτες, φυσικά ή νομικά πρόσωπα, των οποίων τα στοιχεία συχνά δεν είναι γνωστά στη διαχείριση.

Τα διαμερίσματα αυτά παραμένουν συνήθως κλειστά, χωρίς να καταβάλλονται κοινόχρηστα, και όταν πωλούνται, οι προηγούμενες οφειλές παραμένουν ανείσπρακτες. Οι νέοι ιδιοκτήτες αρνούνται δικαιολογημένα να τις αναλάβουν, καθώς δεν έχουν σχετική νομική υποχρέωση.

Το αποτέλεσμα είναι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες να καλούνται να καλύψουν τα χρέη τρίτων, προκειμένου να μην τεθεί σε κίνδυνο η λειτουργία της πολυκατοικίας.

Εκκρεμεί νομοθετική παρέμβαση
Για την αντιμετώπιση του προβλήματος, η ΠΟΜΙΔΑ και η Συντονιστική Επιτροπή των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος έχουν προτείνει τη θέσπιση υποχρεωτικής βεβαίωσης από τον διαχειριστή, κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος, ότι δεν υπάρχουν ανεξόφλητα κοινόχρηστα.

Σε περίπτωση απουσίας διαχειριστή ή άρνησής του να εκδώσει τη σχετική δήλωση, προτείνεται να υποχρεούται ο πωλητής να δηλώνει υπεύθυνα ότι δεν υφίστανται οφειλές προς τη διαχείριση της πολυκατοικίας.